Dal punto di vista dell’inquadramento normativo, nell’ipotesi di “condominio minimo” in senso stretto, ovvero quello formato da soli due proprietari, trova applicazione la disciplina del condominio degli edifici (artt. 1117-1139 c.c.). Già la Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza del 31 gennaio 2006, n. 2046 stabilì che al “condominio minimo”, indipendentemente dal numero di proprietari di cui risulta esser composto (numero comunque inferiore a cinque), per il solo fatto del sussistere di un vincolo di accessorietà tra le parti di proprietà esclusiva e quelle comuni si applicano le norme del condomino degli edifici.
E’ ovvio che nel “condominio minimo” ove i due proprietari hanno identici millesimi la questione relativa ai quorum deliberativo e costitutivo diventa controversa senza il consenso o il voto favorevole di entrambi, soprattutto in caso di deliberazioni concernenti lavori di straordinaria manutenzione o ristrutturazioni dove più comunemente sorgono contrasti tra gli stessi proprietari.
La decisione, infatti, assunta dall’unico condòmino comparso all’assemblea regolarmente convocata, non rappresenta una delibera condominiale, quanto piuttosto una mera manifestazione unilaterale di volontà, giacché manca l’unanimità della decisione e quindi la condizione essenziale per l’applicabilità al “condominio minimo” delle norme codicistiche.
Nel “condominio minimo”, quindi, le regole codicistiche sul funzionamento dell’assemblea si applicano allorché l’assemblea si costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condòmini e deliberi validamente con decisione unanime, ovvero quella frutto di accordo di entrambi i comproprietari, essendo “inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all’unanimità”. Nella diversa ipotesi in cui non venga raggiunta l’unanimità (caso di voto contrastante o voto assunto unilateralmente) diventa necessario ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. Ciò è quanto ha stabilito la Cassazione con la recente pronuncia dello scorso 2 marzo 2017 n. 5329.
Si segnala, inoltre, in caso di ristrutturazioni effettuate in un cd. “condominio minimo” quanto disposto dall’Agenzia delle Entrate la quale ha previsto che nel caso di “condominio minimo”, formato da meno di otto condòmini, che non sia fornito di codice fiscale è sufficiente ai fini della richiesta detrazione che i versamenti siano effettuati da un solo condòmino, il cui codice fiscale dovrà essere indicato sulla dichiarazione dei redditi dagli altri beneficiari della detrazione. Si tratta in pratica di una semplificazione introdotta dall’Agenzia con la Circolare n. 3/E del marzo 2016, la quale prevede che: “In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico”.